Οι πέντε προτάσεις για ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης

Δέσμη πέντε μέτρων για μια ισορροπημένη αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, με βασικούς άξονες τη νέα δόμηση και την αξιοποίηση του αναξιοποίητου στεγαστικού οικιστικού αποθέματος, προτείνει το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή (ΓΠΚΒ), με το τρίτο κείμενο εργασίας που δημοσιοποίησε σήμερα Τρίτη με θέμα: «Τιμές και διαθεσιμότητα κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση στην Ελλάδα: Μια προσέγγιση με βάση την πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης των κατοικιών».

Στη μελέτη του το ΓΠΚΒ, αφού παραθέτει αναλυτικά στοιχεία για την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί σήμερα στο στεγαστικό μέτωπο, προτείνει: Την επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, τη θέσπιση φορολογικών κινήτρων για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, τη στήριξη των ανακαινίσεων, ρυθμιστικές παρεμβάσεις στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων και συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες.

Αναλυτικότερα:

1. Ώθηση στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων: Η ολοκλήρωση και ο εξορθολογισμός του Κτηματολογίου και η μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις ακινήτων μικρής αξίας θα μπορούσαν να συμβάλουν στην επαναχρησιμοποίηση αδρανών κατοικιών.
2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις: Οι μακροχρόνιες μισθώσεις μπορούν να γίνουν πιο ελκυστικές έναντι των βραχυχρόνιων με τη θέσπιση αλλαγών στο ισχύον φορολογικό πλαίσιο, όπως μειωμένου φορολογικού συντελεστή για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις.
3. Στήριξη των ανακαινίσεων: Στοχευμένες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ή προγράμματα πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι στη συνέχεια τα ακίνητα θα εντάσσονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, θα μπορούσαν να συντελέσουν στην αντιμετώπιση τόσο των ενεργειακών όσο και των στεγαστικών προκλήσεων.
4. Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων: Η καθιέρωση διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να συνεισφέρουν στην επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά ακινήτων. Τα μέτρα αυτά θα πρέπει να εξισορροπούν τα οφέλη για τη στέγαση με τις επιπτώσεις στον τουριστικό τομέα.
5. Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες: Πολιτικές που δίνουν ώθηση στη νέα οικοδομική δραστηριότητα, μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, χαμηλότερου κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένης μεταρρύθμισης των χρήσεων γης στις αστικές περιοχές- είναι απαραίτητες, αλλά πρέπει να αποτελέσουν συμπληρωματικά μέτρα και όχι υποκατάστατα μέτρων για την ενεργοποίηση του αποθέματος υφιστάμενων κατοικιών. Ιδίως οι δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να διευρύνουν την προσφορά σε τμήματα της αγοράς τα οποία δεν καλύπτονται από την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα.

Το πρόβλημα

Το γραφείο αναφέρει ότι η εκτίναξη του κόστους στέγασης στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια οφείλεται όχι μόνο στην περιορισμένη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και στις χαμηλότερες επενδύσεις σε νέες κατοικίες μετά την οικονομική κρίση, αλλά και στο γεγονός ότι μεγάλο μέρος των υφιστάμενων κατοικιών παραμένει κενό και δεν διατίθεται για μακροχρόνια μίσθωση ή πώληση. Ο συνολικός αριθμός των κατοικιών στη χώρα μας κατέγραψε μικρή αύξηση μεταξύ 2011 και 2021, ο αριθμός των διαθέσιμων προς ενοικίαση κατοικιών μειώθηκε την ίδια περίοδο κατά περισσότερο από 10% και ο αριθμός των προσφερόμενων προς πώληση υποχώρησε κατά το 1/3.

Εξετάζοντας τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής που διενήργησε η ΕΛΣΤΑΤ, οι συγγραφείς σημειώνουν ότι η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, από τις οποίες όμως περίπου το 1/3 δηλώνεται ως κενό. Ειδικότερα, σύμφωνα με την απογραφή πληθυσμού - κατοικιών 2021, το σύνολο των κατοικιών ξεπερνά τα 2,2 εκατομμύρια, αλλά το 34,5% εξ αυτών είναι κενό. Εκ πρώτης όψεως, αυτό φαίνεται ασύμβατο με τις αυξανόμενες τιμές των οικιστικών ακινήτων, αλλά δεν είναι, επειδή ένα σπίτι που δηλώνεται κενό δεν είναι απαραιτήτως και διαθέσιμο στην αγορά για ενοικίαση ή πώληση.

Μεταξύ 2011 και 2021, βάσει των αντίστοιχων απογραφών, ο συνολικός αριθμός κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 3,5%. Ωστόσο, την ίδια περίοδο ο αριθμός των κενών κατοικιών που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκε κατά 10,4% και ο αριθμός των κενών κατοικιών που προσφέρονταν προς πώληση συρρικνώθηκε κατά 33,1%. Παράλληλα, οι αδρανείς κενές κατοικίες, δηλαδή οι κενές κατοικίες που δεν προσφέρονταν ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση, αυξήθηκαν κατά 6,1%, από το 1,71 εκατομμύρια στο 1,81 εκατομμύρια σπίτια.

Έτσι, ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών ενισχύθηκε, το απόθεμα κατοικιών που ήταν διαθέσιμες στην αγορά προς ενοικίαση ή πώληση υποχώρησε και διαμορφώθηκε στο 72,5% το 2021, έναντι 73,2% το 2011. «Η διαφορά φαίνεται μικρή σε επίπεδο ποσοστού, αλλά είναι οικονομικά σημαντική γιατί αφορά πολύ μεγάλο απόθεμα κατοικιών», υπογραμμίζεται στη μελέτη. Μάλιστα, διευκρινίζεται ότι η μείωση αυτή αποτελεί συντηρητική εκτίμηση, καθώς «δεν αποτυπώνει πλήρως κατοικίες που μπορεί να έχουν ουσιαστικά αποσυρθεί από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης επειδή διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση ή εμπίπτουν σε άλλες κατηγορίες διαθεσιμότητας». Π.χ. παραμένουν μη διαθέσιμες λόγω νομικών ή κληρονομικών ζητημάτων, κακής κατάστασης, χρήσης από αλλοδαπούς, εποχικής χρήσης ή επειδή βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν υπάρχει ζήτηση για κατοικίες. Το ερευνητικό δοκίμιο δεν υιοθετεί την άποψη ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις από μόνες τους εξηγούν την όξυνση των δυσκολιών στην αγορά κατοικίας. Αντιθέτως, αναφέρονται πρόσφατα στοιχεία που υποδηλώνουν ότι ο άμεσος αντίκτυπός τους πιθανώς να είναι περιορισμένος σε συνολικό επίπεδο.

Η μερική ανάκαμψη του κατασκευαστικού κλάδου δεν αρκεί για να επιλύσει από μόνη της το στεγαστικό πρόβλημα

Η ανάλυση του γραφείου προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή παρατηρεί ότι στον δημόσιο διάλογο μια συνήθης εξήγηση για τη ραγδαία αύξηση του κόστους της στέγης στην Ελλάδα είναι ότι οι νέες κατοικίες που χτίζονται δεν επαρκούν για να καλυφθεί η ζήτηση. Η κατασκευαστική δραστηριότητα ουσιαστικά «πάγωσε» κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους και έχει μόνο μερικώς ανακάμψει: Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία στον κατασκευαστικό τομέα μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερο από 5 δισ. ευρώ κατά τη δεκαετία του 2010. Οι άδειες οικοδομής επίσης κατέρρευσαν μετά το 2007 και παραμένουν πολύ χαμηλότερα από τα προ της κρίσης επίπεδα.

Οι επενδύσεις

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες εξακολουθούν να είναι πολύ μικρότερες σε σύγκριση με τα προ της κρίσης επίπεδα: Το 2025 ανήλθαν σε μόλις 3,1% του ΑΕΠ, έναντι μέσου όρου 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ενώ στα μέσα της δεκαετίας του 2000 ξεπερνούσαν το 10% του ΑΕΠ. Μέρος της μεγάλης αυτής υποχώρησης αντισταθμίστηκε πρόσφατα από την αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, οι οποίες από το 2019 ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως. Ωστόσο, αυτές οι εισροές αφορούν κυρίως συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς και δεν μεταφράζονται απαραιτήτως σε επέκταση του οικιστικού αποθέματος που διατίθεται στην εγχώρια αγορά. Σε κάθε περίπτωση, τα παραπάνω, όπως τονίζεται, δεν αποτελούν τη συνολική εξήγηση του προβλήματος, αλλά μέρος της εξήγησης. Το συνολικό οικιστικό απόθεμα παρέμεινε αρκετά ανθεκτικό και προβλέπεται να επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα μέχρι το τέλος της τρέχουσας δεκαετίας. Συνεπώς, καθοριστική σημασία έχει όχι μόνο ο συνολικός αριθμός κατοικιών αλλά η πραγματική διαθεσιμότητά τους στην αγορά.

«The New Daily Mail» 

Newsroom με πληροφορίες από το euro2day.gr